Kering Cede il Lusso in Via Montenapoleone: Scopri il Perché del Cambio di Mano!

Recentemente si è verificato il terzo cambio di proprietà in cinque anni per l’edificio più emblematico di Montenapoleone a Milano, una delle strade più rinomate e costose per il lusso a livello mondiale. La multinazionale francese Kering ha comunicato di aver ceduto l’80% del palazzo alla società qatariota Al-Mirqab, ottenendo subito 729 milioni di euro e prevedendo ulteriori 432 milioni nei prossimi cinque anni. Kering mantiene una partecipazione minoritaria del 20%. Questa operazione ha suscitato notevole interesse, dato che è stata conclusa esattamente due anni dopo il più costoso acquisto immobiliare mai realizzato in Italia per un singolo edificio: 1,3 miliardi di euro. Questi dati ci costringono a riflettere sull’attuale situazione del mercato immobiliare e del lusso in generale.

Il ritiro di Kering da Montenapoleone dopo due anni

Kering aveva acquisito l’edificio all’angolo di Via Montenapoleone dal fondo Blackstone, che a sua volta l’aveva comprato nel 2021 per 1,2 miliardi, insieme ad altri 13 edifici, tra cui uno a Torino. Fino a cinque anni fa, la struttura era di proprietà della Reale Compagnia, una società sostenuta da diverse famiglie milanesi. Analizzando questi passaggi, è evidente che il vero affare l’abbia fatto il fondo americano. Resta da indagare quale fosse il valore dell’immobile nel bilancio di Reale Compagnia al momento della vendita.

Dettagli dell’operazione immobiliare

Il prezzo elevato pagato da Kering nell’aprile del 2024 è giustificato dall’elevato costo medio degli affitti in Via Montenapoleone, che si aggira intorno ai 15.000 euro al metro quadrato annuo, il secondo più alto al mondo dopo Fifth Avenue a New York. L’edificio dispone di una superficie commerciale di 5.000 metri quadrati e una superficie totale di 11.800 metri quadrati.

Utilizzando i canoni medi di affitto per questa prestigiosa via milanese, i negozi potrebbero generare circa 75 milioni di euro di entrate annuali per il proprietario. Considerando il costo di acquisto dell’edificio, stiamo parlando di un rendimento lordo stimato tra il 5,5% e il 6%. Bisogna anche considerare gli ulteriori 6.800 metri quadrati di superficie tra uffici e magazzini, presumibilmente affittati a prezzi più bassi. Anche ipotizzando un affitto di solo 1.000 euro al metro quadrato annuo, i guadagni totali supererebbero gli 80 milioni di euro.

Un rendimento del 6% lordo è decisamente buono, ma non così eccezionale come potrebbe sembrare. Bisogna tener conto dei costi gestionali, della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio e delle possibili inadempienze. Certo, avere inquilini come negozi Prada, Cova e Saint Laurent diminuisce il rischio di morosità, ma nel business non si può mai dare nulla per scontato.

Il mercato del lusso in difficoltà

Il grande acquisto di Kering in Via Montenapoleone è avvenuto in un momento difficile per il mercato del lusso. La società possiede marchi come Gucci, Bottega Veneta, Balenciaga, Saint Laurent, Alexander McQueen e Brioni, oltre alla sua linea Eyewear. Purtroppo, le vendite non sono andate bene negli ultimi anni. Ad esempio, Gucci ha visto un calo del 22% a 5,99 miliardi di euro nel 2025.

Questo marchio rappresentava fino al 50% del fatturato totale dell’azienda, anche se questa percentuale è scesa al 41% nell’ultimo anno fiscale.

I debiti di Kering sono cresciuti fino a raggiungere i 10,5 miliardi di euro alla fine del 2024, ma sono diminuiti a 8 miliardi a dicembre dello stesso anno, nonostante la riduzione dei ricavi. Di conseguenza, Kering ha dovuto adottare una diversa gestione del suo patrimonio immobiliare, vendendo diversi immobili e mantenendo una quota minoritaria per ottenere liquidità e migliorare la situazione finanziaria. Nel 2025, l’azienda ha realizzato operazioni per un totale di 2,11 miliardi di euro. Di questi, 837 milioni netti sono derivati dalla vendita del 60% di tre immobili al fondo Ardian, concentrati in una singola entità societaria a Parigi. Altri 587 milioni netti sono stati ottenuti vendendo al 60% un edificio situato al 715-717 di Fifth Avenue a New York sempre ad Ardian.

Cambiamento di strategia per salvare i bilanci aziendali

Ora, con la vendita dell’80% dell’edificio in Via Montenapoleone, è molto probabile che Kering possa presentare miglioramenti nel bilancio del secondo trimestre del 2026 in termini di indebitamento finanziario netto. Questo rappresenta un cambio di strategia rispetto agli anni precedenti, quando l’azienda aveva effettuato acquisizioni di immobili di lusso per un totale di 14 miliardi di euro tra Parigi, Milano, Tokyo e New York. Il mercato impone questa svolta: le entrate sono diminuite e alcuni asset, acquistati a prezzi molto elevati, si sono rivelati investimenti meno redditizi del previsto.

Ripensando alla vendita, Montenapoleone è costato a Kering 1,3 miliardi contro i 1,161 miliardi che saranno incassati complessivamente entro cinque anni. Tuttavia, è importante sottolineare che la vendita ha riguardato l’80% della società che controlla l’immobile, il quale è ora valutato circa 1,45 miliardi. Questo permetterà alla maison francese di non svalutare l’asset nel proprio portafoglio. Anzi, tecnicamente potrebbe persino realizzare una plusvalenza, anche se una cosa è ricevere tutto immediatamente, un’altra è attendere anni prima di ottenere la maggior parte della liquidità.

Kering continuerà a ricevere affitti da Montenapoleone

Per quanto riguarda l’operazione con cui Kering ha acquisito l’edificio in Via Montenapoleone, si è trattato di un’acquisto formale di società e non direttamente dell’immobile.

Questo è stato fatto per motivi fiscali, al fine di risparmiare l’imposta del 9% sul valore della transazione, che altrimenti sarebbe dovuta allo stato italiano. Sarebbero stati 117 milioni di euro, invece dei 200 euro di imposta di registro per l’acquisizione di un’altra società. D’altra parte, i canoni di locazione menzionati sono considerati ai fini fiscali come parte del reddito aziendale e quindi soggetti alle alte aliquote IRES e IRAP.

Nel frattempo, Kering continuerà a ricevere pro-quota i canoni di locazione pagati dai titolari dei negozi. Rispetto agli 80 milioni ipotizzati, ciò significa circa 16 milioni all’anno. La speranza è che l’immobile mantenga il suo valore nel tempo e, in futuro, possa essere completamente disinvestito a prezzi ancora più alti. Tre cambi di proprietà in soli cinque anni non sono un segnale positivo. Sia per realizzare plusvalenze sia per affrontare una crisi aziendale, resta il fatto che un asset così prestigioso sia cambiato di mano tre volte dal 2021.

giuseppe.timpone@investireoggi.it