Chi Paga l’IMU? Svelati i Detti su Proprietari, Inquilini e Comodatari

La questione dell’IMU su immobili dati in affitto rimane un argomento complesso per i proprietari che decidono di mettere a reddito i loro beni. Con l’avvicinarsi del pagamento saldo per il 2025, fissato per il 16 dicembre, è fondamentale chiarire chi sia realmente tenuto al versamento dell’imposta e quali siano le normative applicabili.

Il principio base dell’IMU è il possesso

L’IMU è un’imposta applicata al possesso di beni immobili (abitazioni, terreni, ecc.). Per possesso si intende la proprietà o il possesso di un altro diritto reale di godimento come l’usufrutto o l’enfiteusi. Di conseguenza, il proprietario di un immobile è colui che deve pagarne l’IMU, proporzionalmente alla sua quota di possesso.

Se, per esempio, un immobile è concesso in usufrutto, sarà l’usufruttuario a dover pagare l’IMU relativa, in base alla sua quota di usufrutto, e non il nudo proprietario.

Inoltre, essendo l’IMU dovuta in relazione ai mesi di possesso nell’anno, il soggetto passivo deve pagare l’imposta per i mesi durante i quali detiene la proprietà o un altro diritto reale di godimento. Quindi, se per 5 mesi è proprietario e per altri 7 mesi è nudo proprietario, per i primi 5 mesi pagherà l’IMU come proprietario, mentre per i restanti 7 mesi come nudo proprietario.

Secondo la normativa IMU (commi da 738 a 783 della Legge di bilancio 2020), si conteggia per intero il mese in cui il possesso si protrae per più della metà dei giorni del mese stesso.

Il giorno in cui avviene il trasferimento del possesso è conteggiato a favore dell’acquirente e l’imposta del mese di trasferimento è completamente a suo carico se i giorni di possesso sono uguali a quelli del venditore.

Immobile in affitto: chi deve realmente pagare?

Per quanto riguarda l’IMU su immobili affittati, la legge è chiara: il proprietario è colui che deve pagare, a prescindere dalla durata del contratto di locazione, dal tipo di contratto o dal fatto che l’inquilino risieda stabilmente nell’immobile.

La locazione conferisce solo un diritto personale di godimento, non un diritto reale. L’inquilino può abitare l’immobile, ma questo non ha alcun impatto ai fini dell’imposta. Pertanto, l’occupante non è mai tenuto a contribuire al pagamento dell’IMU, neanche parzialmente.

Lo stesso principio si applica anche per il comodato d’uso gratuito. Nonostante il comodatario possa utilizzare il bene senza corrispettivo, l’imposta è a carico del proprietario, il comodante. Anche in questo caso, infatti, non si verifica alcun trasferimento di un diritto reale.

Perché la responsabilità ricade sempre sul proprietario

Il criterio che regola questa normativa è semplice: l’IMU colpisce il patrimonio immobiliare e, quindi, grava su chi detiene il bene sotto il profilo giuridico. L’uso materiale dell’immobile, caratteristico dell’inquilino o del comodatario, non è rilevante perché la legge attribuisce valore solo ai diritti classificati come “reali”.

La finalità della norma è eliminare incertezze e facilitare l’identificazione del contribuente. Per questo motivo, il legislatore non ha previsto situazioni in cui l’inquilino diventi soggetto passivo dell’IMU.

Scadenze IMU da ricordare per l’anno 2025

Il calendario fiscale stabilisce due date importanti per i proprietari di immobili:

• Acconto IMU 2025: da versare entro il 16 giugno, già pagato nella prima parte dell’anno (è possibile sanare eventuali ritardi con il ravvedimento operoso).
• Saldo IMU 2025: previsto per il 16 dicembre, calcolato in base alle aliquote comunali e alla situazione giuridica dell’immobile (anche in questo caso, il mancato pagamento può essere sanato con il ravvedimento).

Il proprietario deve procedere al pagamento tenendo conto di eventuali cambiamenti avvenuti durante l’anno, come l’inizio o la cessazione di un usufrutto, o il passaggio da piena proprietà a nuda proprietà.

IMU su immobili in affitto e in comodato: considerazioni finali

L’analisi della normativa dimostra che l’IMU su immobili in affitto segue regole chiare e consolidate. Il proprietario è l’unico soggetto responsabile del tributo, anche quando l’immobile è occupato da un inquilino o concesso in comodato. L’uso del bene non modifica la titolarità del diritto reale e, di conseguenza, non altera l’obbligo fiscale.

Capire queste dinamiche è fondamentale per gestire correttamente le scadenze e per evitare errori nel calcolo dell’imposta, soprattutto se ci sono particolari configurazioni di proprietà o diritti reali che cambiano nel corso dell’anno.

Riassumendo

• L’IMU su immobili in affitto è sempre a carico del proprietario.
• L’imposta si basa sul possesso e sui diritti reali, non sull’uso dell’immobile.
• L’inquilino non ha obblighi perché la locazione non attribuisce diritti reali.
• L’usufruttuario paga l’IMU quando esiste un usufrutto sull’immobile.
• Il tributo è dovuto solo per i mesi in cui si detiene il diritto.
• Anche nel comodato l’IMU è responsabilità esclusiva del proprietario.