2026: Confermati Bonus Edilizi! Scopri le Differenze tra Abitazione Principale e Prima Casa

La Legge di Bilancio del 2026, presentata dal Governo il 17 ottobre 2025 e attualmente al vaglio del Parlamento, mantiene inalterate le disposizioni relative ai bonus edilizi del 2025, prevenendo così una diminuzione delle percentuali di detrazione.

Per l’anno 2026, i lavori che rientrano nelle categorie del bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus ordinari beneficeranno di una detrazione del 50% se interessano l’abitazione principale e del 36% se riguardano le seconde case.

Per le spese effettuate nel 2027, a meno di modifiche future, la detrazione scenderà al 36% per l’abitazione principale e al 30% per le seconde case. A partire dal 2028, invece, la detrazione per il solo bonus ristrutturazione sarà del 30%, indipendentemente dalla tipologia di abitazione.

Per quanto riguarda l’ecobonus e il sismabonus, sarà necessario valutare se questi incentivi saranno estesi oltre la scadenza attuale.

Il bilancio del 2026 fa emergere l’importanza di comprendere la distinzione tra i termini “prima casa” e “abitazione principale”, due concetti spesso confusi ma con significative differenze in ambito fiscale e legale, essenziali per accedere correttamente ai bonus edilizi.

La “prima casa”: vantaggi fiscali all’acquisto

Il termine “prima casa” si associa a specifiche condizioni che, se soddisfatte, permettono di accedere a benefici fiscali al momento dell’acquisto dell’immobile, come la riduzione dell’imposta di registro al 2% rispetto al normale 9%. I requisiti includono:

• l’immobile non deve essere classificato nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
• deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente, o dove quest’ultimo prevede di trasferirsi entro 18 mesi, oppure nel comune di lavoro;
• non si devono possedere altri immobili residenziali nello stesso comune, né avere diritti su altre prime case acquistate con agevolazioni in Italia.

Queste condizioni garantiscono che il beneficio sia concesso a chi intende realmente abitare nell’immobile acquistato, evitando abusi del sistema fiscale.

L’abitazione principale: il cuore della vita familiare

L’abitazione principale, a differenza della “prima casa”, si riferisce all’immobile dove il contribuente e la sua famiglia vivono stabilmente. Questa definizione è fondamentale per l’esenzione dall’IMU e per alcune agevolazioni IRPEF, quali:

• la deduzione del valore dell’abitazione dal reddito imponibile;
• la detrazione degli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’immobile.

I vantaggi fiscali, in questo caso, sono legati non all’acquisto ma all’uso continuativo e alla gestione quotidiana dell’immobile.

Quando “prima casa” e “abitazione principale” si sovrappongono (o no)

Talvolta “prima casa” e “abitazione principale” possono coincidere, ma non è sempre così. La differenza risiede nel rispetto delle condizioni per ciascuno dei due termini. Un esemplificazione pratica può essere utile.

Supponiamo che un contribuente viva con la sua famiglia a Frosinone, dove ha la residenza e l’abitazione principale, ma che abbia acquistato questa casa senza beneficiare delle agevolazioni “prima casa”. In un secondo tempo, acquista un appartamento a Latina, dove lavora, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. In questo scenario, l’appartamento di Latina è considerato “prima casa” ai fini fiscali, mentre l’abitazione di Frosinone rimane l’abitazione principale.

Implicazioni pratiche sui bonus edilizi

Questa differenziazione è cruciale per i bonus edilizi. Nell’esempio sopra:

• per i lavori sulla casa di Frosinone, il contribuente può beneficiare, per le spese del 2025 e 2026, di una detrazione del 50%, poiché è l’abitazione principale;
• per interventi sull’appartamento di Latina, avrà diritto, per le stesse spese, alla detrazione del 36%, trattandosi di seconda casa.

Comprendere quale percentuale di detrazione applicare è essenziale per evitare errori nella documentazione e per non perdere parte delle agevolazioni fiscali.

Conclusione sui bonus edilizi per l’abitazione principale

La Legge di Bilancio 2026 riafferma l’impegno del Governo nel sostenere il sistema dei bonus edilizi, proteggendo gli interessi delle famiglie e dei proprietari di immobili.

Per massimizzare questi vantaggi, è tuttavia fondamentale distinguere tra “prima casa” e “abitazione principale”, due termini che, sebbene spesso confusi, sono decisivi per l’accesso ai benefici fiscali.

Questa consapevolezza può fare la differenza, specialmente in un contesto in cui le agevolazioni legate all’abitazione rappresentano uno dei principali strumenti di supporto economico per i cittadini italiani.

Riepilogo

• La Legge di Bilancio 2026 mantiene le detrazioni dei bonus edilizi del 2025.
• Detrazione del 50% per l’abitazione principale e del 36% per le seconde case nel 2026.
• Dal 2027, riduzione progressiva delle detrazioni sui bonus edilizi.
• Il termine “prima casa” si riferisce agli acquisti con specifiche agevolazioni fiscali.
• L'”abitazione principale” indica dove si reside abitualmente.
• La distinzione tra questi concetti determina la percentuale di bonus edilizi spettante.