Donazione di Immobili: Regole, Costi e Vincoli per Figli e Altri

Il trasferimento di proprietà di una casa è una procedura comune nelle famiglie italiane, utilizzata talvolta per prevenire difficoltà nella gestione di beni indivisi o come anticipazione di un’eredità.

Questo tipo di operazione, però, necessita di un atto notarile e implica determinati costi, essendo regolamentata da norme specifiche.

Di seguito, una spiegazione dettagliata su come avviene la donazione di un immobile, i costi implicati e le procedure da seguire.

Donazione di immobili a figli o altri: normative, costi e limitazioni

La donazione è considerata un contratto formale.

Il donante, ovvero il proprietario dell’immobile, cede gratuitamente la casa a un figlio o a un’altra persona, senza alcuna contropartita finanziaria.

Questo trasferimento non può essere effettuato attraverso un semplice accordo verbale, ma richiede un atto pubblico notarile, essenziale sia per il passaggio di proprietà che per l’aggiornamento dei registri catastali, garantendo il rispetto delle leggi a protezione di altri possibili eredi.

Oltre ai costi notarili, vi sono le tasse previste dalla normativa.

Le spese notarili variano a seconda del professionista, mentre le tasse sono determinate dalla legge e possono variare in base al grado di parentela tra donante e beneficiario.

Aspetti legali della donazione

Legalmente, un proprietario è libero di donare il suo immobile a chiunque desideri.

Tuttavia, la donazione deve rispettare le norme che proteggono gli eredi legittimi, ovvero quei familiari a cui la legge assicura una quota dell’eredità.

Le donazioni fatte in vita possono essere impugnate se compromettono la quota legittima degli eredi.

In passato, gli eredi danneggiati potevano agire legalmente anche contro chi aveva acquistato l’immobile dal beneficiario della donazione.

Con la riforma del diritto successorio recente, la situazione è cambiata.

Per le donazioni effettuate a partire da giugno 2026, l’immobile donato e successivamente venduto non può più essere reclamato dagli eredi che rivendicano un danno alla loro quota. Il nuovo proprietario non rischia quindi di perdere l’immobile.

Tuttavia, persiste il diritto degli eredi danneggiati di richiedere un risarcimento al beneficiario della donazione.

Per le donazioni effettuate prima di giugno 2026, continuano a valere le normative precedenti.

Costi e altre specificità della donazione immobiliare

Come già menzionato, i costi notarili dipendono dal professionista scelto e dalla complessità dell’atto.

Le imposte si calcolano generalmente partendo dalla rendita catastale, aumentata del 5%, a cui si applicano i coefficienti stabiliti in base alla categoria catastale del bene.

Generalmente, è necessario considerare:

• 200 euro per l’imposta di registro;
• 200 euro per l’imposta ipotecaria;
• 200 euro per l’imposta catastale, se il beneficiario beneficia delle agevolazioni prima casa.

Senza le agevolazioni prima casa, l’imposta catastale equivale all’1% del valore catastale dell’immobile e, solitamente, è superiore ai 200 euro.

A queste spese si aggiungono le imposte di bollo, i diritti di trascrizione e altri oneri amministrativi, che in totale possono ammontare a circa 400 euro.

Per l’imposta sulle donazioni, tra genitori e figli si applica una franchigia di un milione di euro per beneficiario. Solo l’importo eccedente questa soglia è soggetto a un’aliquota del 4%.

Se il beneficiario non è un familiare diretto per cui è prevista la franchigia, l’imposta sulle donazioni è calcolata secondo le aliquote e le norme correnti, senza beneficiare dell’esenzione fino a un milione di euro.