Dove Investire in Immobili? Scopri i Prezzi a Milano, Roma e Napoli!

Investire in immobili è ancora considerato una scelta solida in Italia? Negli ultimi anni, si sono verificate alcune anomalie. Anche se generalizzare il mercato immobiliare con dati nazionali può essere fuorviante, la tendenza generale è stata al ribasso. I prezzi degli immobili non hanno subito incrementi significativi, eccetto che nei grandi centri urbani. È interessante analizzare se questi aumenti siano stati allineati, inferiori o superiori all’inflazione. Per questo, abbiamo esaminato le informazioni fornite da Idealista, il principale portale di annunci immobiliari online.

Andamento dei prezzi immobiliari nelle città italiane dal 2016

A gennaio di quest’anno, il costo medio per metro quadrato di un’abitazione in Italia era di 1.856 euro.

Questo rappresenta una diminuzione del 3,3% rispetto a dieci anni fa. Considerando l’inflazione, si tratta di una vera e propria caduta, superiore al 25%. Infatti, nel gennaio 2016 il costo medio era di 1.919 euro per metro quadrato. Tuttavia, nell’ultimo decennio, gli affitti sono aumentati notevolmente: da 8,4 a 14,3 euro al mese per metro quadrato (+70%). Ciò significa che oggi, acquistando un immobile per affittarlo, si può ottenere un rendimento lordo del 9,25%, ben 4% in più rispetto al 5,25% di dieci anni fa. Questo rendimento è considerevolmente alto, soprattutto se confrontato con le alternative finanziarie, come i BTp a 10 anni che attualmente rendono il 3,35% e quelli a 30 anni solo il 4,25%.

È importante notare che la tassazione sugli immobili è piuttosto elevata. Oltre alla tassazione sui canoni di locazione (21% con la cedolare secca), c’è l’IMU che può arrivare all’1,06% sul valore catastale delle seconde case.

Senza dimenticare i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, quest’ultima a carico dei proprietari.

Situazione del mercato a Milano

Concentrandoci sulle principali città, quali sono i costi degli immobili? A Milano, il prezzo medio per metro quadrato è di 5.183 euro, con un incremento del 59% in un decennio. Tra il 2016 e il 2026, anche gli affitti sono aumentati (+52%), arrivando a una media di 22,9 euro mensili per metro quadrato. Di conseguenza, i prezzi sono aumentati del 70% al 179% rispetto alla media nazionale. Per quanto riguarda gli affitti, questi sono aumentati dal +80% al +60% rispetto alla media nazionale.

Questi dati mostrano un’apparente contraddizione: nonostante i prezzi elevati degli immobili a Milano, il rendimento medio è significativamente più basso rispetto ad altre città, anche minori: il 5,3%, in calo dal 5,6% di un decennio fa. La zona più costosa è Garibaldi/Porta Venezia con un costo medio di 7.334 euro per metro quadrato, in aumento del 57% su base decennale. Qui, un affitto mensile costa 25,90 euro per metro quadrato (+43% decennale), con un rendimento del 4,2%, in calo dal 4,6% del 2016.

Condizioni del mercato a Roma

E a Roma? I prezzi medi degli immobili erano a gennaio di 3.305 euro per metro quadrato, con un aumento del 6% nel decennio. Gli affitti erano a 19,20 euro per metro quadrato al mese, con un incremento del 50% nel periodo. Il rendimento attuale è del 7% rispetto al 4,9% di gennaio 2016. Questo indica che oggi è più vantaggioso investire nel settore immobiliare della Capitale rispetto a Milano, nonostante il rendimento sia ancora inferiore alla media nazionale. I prezzi sono oggi superiori del 78% rispetto alla media italiana, rispetto al +63% di un decennio fa. Per gli affitti, l’aumento è del +34% rispetto al +52% precedente.

La zona più costosa a Roma è il centro (Piazza del Popolo, Piazza Navona, Quirinale, Termini, Castro-Pretorio, Trastevere). Qui, il prezzo medio è di 7.520 euro (+21%) e un canone di locazione di 30 euro mensili al metro quadrato (+33%). Anche in questo caso, il rendimento non è eccezionale: dal 4,3% di dieci anni fa al 4,8% lordo attuale. È vero che i canoni di locazione sono elevati, ma acquistare oggi significa anche affrontare un costo d’investimento alto. Coloro che hanno comprato quando i prezzi erano molto più bassi sono i veri fortunati, avendo ottenuto rendimenti elevati mettendo a reddito la proprietà.

Prezzi in aumento a Napoli

Infine, a Napoli. Qui, un immobile è ancora relativamente accessibile, almeno rispetto ai prezzi nelle altre grandi città: 2.796 euro al metro quadrato, con un modesto aumento del 3% in un decennio. L’incremento degli affitti è stato notevole, del 55%, arrivando a 15,50 euro. Il rendimento è buono, al 6,7%, e mostra un netto miglioramento decennale dal 4,4%. I prezzi, rispetto alla media nazionale, sono scesi dal +51% al +41% e per gli affitti dal +19% all’8,4%. La zona più costosa è Posillipo-Chiaia-San Ferdinando: 4.635 euro al metro quadrato (-5%) con un canone medio di 17,70 euro (+32,5%) per un rendimento del 4,6% rispetto al 3,3% di inizio 2016.

giuseppe.timpone@investireoggi.it