Paradosso immobiliare: più metri quadri nonostante stipendi fermi, scopri perché!

In Italia, i salari sono stagnati per decenni e le famiglie lottano per bilanciare i propri bilanci mensili. Nelle metropoli come Milano, il problema del caro abitazioni è una delle principali preoccupazioni. I costi delle case aumentano e la classe media, che un tempo sembrava finanziariamente stabile, ora è costretta a trasferirsi nelle periferie per sopravvivere. Ma è davvero così disastrosa la situazione del mercato immobiliare in tutta la penisola?

Il caro abitazioni contro l’inflazione

Quando si discute del costo della vita, spesso percezioni e dati reali si intrecciano e non sempre questi ultimi prevalgono sul racconto dei media.

Parlando di caro abitazioni, un argomento molto sensibile per ogni famiglia italiana, le statistiche rivelano che i prezzi delle case in Italia sono cresciuti del 93,7% tra il primo trimestre del 2000 e l’ultimo trimestre del 2025 (Trading Economics). Questo può sembrare un incremento enorme, ma nel frattempo l’inflazione è stata del 60,5% (ISTAT). Ciò implica che i prezzi delle abitazioni sono aumentati solo del 20,7% in più rispetto ai prezzi generali.

Facendo un rapido calcolo, scopriamo che i prezzi delle case italiane sono aumentati di meno dell’1% annuo oltre l’inflazione. L’idea che i prezzi immobiliari siano fuori controllo non è supportata dai dati. È importante ricordare, però, che la situazione varia notevolmente da città a città, e persino da quartiere a quartiere. A Milano, ad esempio, i prezzi sono saliti del 158% rispetto alla media nazionale: all’inizio del secolo un metro quadrato costava 1.129 euro, mentre alla fine dello scorso anno il costo era salito a 2.188 euro.

A Milano, ad aprile di quest’anno, il prezzo medio per metro quadrato era di 5.653 euro (Immobiliare.it).

Salari italiani in declino

E gli stipendi? La loro crescita nominale è stata del 56% nello stesso periodo, il che significa che hanno perso il 2,8% in termini reali. Questo indica che oggi un lavoratore medio può permettersi meno beni e servizi con il suo salario. Questo non è solo una percezione: i salari non sono riusciti a tenere il passo con l’incremento dei prezzi al consumo. Specificamente parlando del caro abitazioni, all’inizio del 2000 con uno stipendio medio annuale di 21.257 euro si potevano acquistare 18,8 metri quadrati. A dicembre dello scorso anno, con circa 33.160 euro, si potevano acquistare solo 15,15 metri quadrati. È evidente: i salari sono cresciuti meno del valore immobiliare.

Mutui più accessibili

La situazione varia molto tra il Nord e il Sud Italia, e anche all’interno delle stesse regioni. Ad esempio, a Milano uno stipendio annuale permette di acquistare solo 5,7 metri quadrati, mentre a Palermo e Catania si arriva a 22 metri quadrati. Nonostante questi dati possano sembrare un sostegno alle lamentele generali, c’è un fattore da non dimenticare: i mutui. Quasi metà degli acquisti di case avviene tramite prestiti ipotecari. Chi non ha sufficiente liquidità, si rivolge alle banche per finanziare la parte mancante del prezzo.

All’inizio del secolo, i tassi di interesse (fissi) per un mutuo a 30 anni erano circa il 5,85%. Con i prezzi medi dell’epoca, comprare una casa di 100 metri quadrati, anticipando il 20%, comportava una rata mensile di quasi 533 euro. Il costo totale, anticipo incluso, era di 214.400 euro, quasi dieci stipendi annuali. Oggi, invece, i tassi sui mutui a 30 anni sono circa il 3%, con un anticipo del 20% di 43.760 euro e una rata mensile di 738 euro.

Il costo totale è di oltre 309.000 euro, circa 9,33 anni di stipendio.

Il caro abitazioni non è più grave di inizio secolo

Quindi, oggi acquistare casa con un mutuo richiede un impegno finanziario leggermente inferiore in termini di multipli dello stipendio rispetto all’inizio del secolo. Anche se la rata mensile è oggi superiore di oltre 200 euro in valore assoluto, rappresenta meno del 27% dello stipendio rispetto al 30% del 2000. Non si vuole minimizzare la gravità del caro abitazioni, ma in generale la situazione è migliorata nel corso dei decenni. I prezzi sono aumentati a livello nazionale più dei redditi, ma grazie alla riduzione dei tassi sui mutui, oggi è possibile spendere complessivamente meno. Inoltre, i 533 euro della rata mensile di inizio 2000 corrispondono agli attuali 855 euro in termini reali, più dei 738 euro medi per acquistare una casa di 100 metri quadrati oggi.

giuseppe.timpone@investireoggi.it