Milano: il mattone ora vale come un BTP, scopri perché!

A Milano, acquistare una casa è diventato un privilegio per pochi. Infatti, nel 2024, un lavoratore con uno stipendio medio di 1.540 euro al mese arrivava a spendere fino al 60% del suo salario in spese abitative e di trasporto. Secondo un’analisi dell’Osservatorio Casa Abbordabile, realizzata dal Consorzio Cooperative Lavoratori in collaborazione con il Politecnico di Milano, due anni fa un operaio poteva permettersi solamente 16 metri quadrati di spazio abitativo a Milano, una diminuzione rispetto ai 19 metri quadrati del 2023, mentre in affitto poteva ottenere soltanto 25 metri quadrati. Per un impiegato con uno stipendio netto di 2.707 euro, le dimensioni acquisibili erano leggermente migliori: 22 metri in acquisto e 34 in affitto. La maggior parte, l’80% dei residenti, si trova in una situazione di difficoltà economica.

Investire in immobili a Milano non è più conveniente

Il problema dei costi elevati degli immobili a Milano è noto da tempo, e molti lo collegano all’aumento degli affitti brevi, che rappresentano il 49% del totale se includiamo contratti fino a 12 mesi. I contratti a lungo termine, preferiti dalle famiglie, sono scesi al 51%, una diminuzione significativa rispetto al 66% del 2015. Secondo l’Osservatorio, un’abitazione è considerata “abbordabile” se il suo costo non supera il 30% del reddito disponibile, ma i dati attuali mostrano cifre quasi doppie.

Non è corretto dire che i proprietari di immobili a Milano stiano approfittando della situazione. I numeri lo dimostrano. In Italia, secondo il sito Immobiliare.it, a marzo un immobile veniva venduto in media a 2.179 euro al metro quadrato e affittato a 14,34 euro al mese, per un rendimento lordo del 7,9%. A Milano, i prezzi erano di 5.645 euro per l’acquisto e 22,25 euro per l’affitto, con un rendimento lordo del 4,7%.

Questo significa che acquistare e affittare a Milano è significativamente più costoso e meno redditizio.

Le medie, tuttavia, nascondono situazioni diverse. Chi compra oggi per investire si trova di fronte alle cifre sopra menzionate. Chi ha comprato in passato a prezzi più bassi o chi ha ereditato un immobile può ottenere rendimenti molto più alti. Questo fenomeno, comunque, si verifica in tutto il mondo. Ad esempio, un immobile acquistato alla fine del 2017 per 3.710 euro al metro quadrato potrebbe ora generare un rendimento superiore al 7%, e la sua vendita potrebbe portare a una plusvalenza superiore al 50%: più di 190.000 euro per 100 metri quadrati.

Crescita immobiliare legata ai tassi di interesse

Le cause di questo boom immobiliare sono molteplici e legate alle caratteristiche di una città moderna e dinamica che ha saputo attirare investimenti da tutta Italia e dall’estero, grazie al suo ruolo centrale nell’economia e nelle finanze. Tuttavia, è essenziale approfondire la natura stessa degli investimenti immobiliari, a Milano come altrove. Gli immobili sono considerati un asset finanziario, simile ai titoli di stato, e il loro valore dipende dalla loro capacità di generare reddito rispetto ad altri asset.

Nel grafico qui sotto, si può osservare l’andamento del rendimento reale dei titoli di stato a 10 anni nell’ultimo decennio. Negli anni scorsi, questo rendimento è crollato a livelli molto bassi a causa dell’alta inflazione, non compensata da un aumento dei rendimenti nominali. È importante considerare le aspettative di inflazione piuttosto che l’inflazione attuale per comprendere la direzione dei rendimenti reali per gli investitori.

I titoli di stato hanno offerto rendimenti bassi e continuano a farlo. Di conseguenza, il mercato immobiliare diventa un’alternativa più attrattiva, soprattutto per gli investimenti a Milano, dove i prezzi continuano a salire. Questo tipo di investimento non solo offre rendimenti superiori ai titoli di stato, ma anche la possibilità di realizzare un aumento del capitale in termini reali, cosa non possibile con i titoli di stato, che sono considerati a rischio zero. Quando un bene diventa molto desiderato, il suo prezzo aumenta e il suo utilizzo diventa più costoso.

La classe media esclusa dal centro di Milano

Il problema principale a Milano è che i prezzi delle case sono molto più alti rispetto ai redditi di chi vi abita, un fenomeno non esclusivo di questa città ma comune a molte grandi metropoli globali. Questo processo è noto come “gentrification”, che comporta l’espulsione degli strati sociali meno abbienti dal centro cittadino verso la periferia. Ora, anche la classe media, una volta considerata il cuore pulsante sotto la Madonnina, è costretta a cercare alloggio nei comuni limitrofi.

Gli affitti brevi a Milano: un problema sopravvalutato

Gli affitti brevi non sono il vero problema. La tendenza a privilegiare i turisti deriva principalmente dalla difficoltà di far rispettare i diritti dei proprietari contro gli inquilini morosi. Il rischio per chi investe nel mercato immobiliare milanese è che l’inquilino non paghi e il reddito atteso non si concretizzi.

Nonostante le recenti modifiche legislative a favore dei diritti di proprietà, il sistema giudiziario rimane lento e lo sfratto rapido resta un’illusione. Proibizioni e restrizioni non risolveranno i problemi di un mercato immobiliare cittadino caratterizzato da una domanda elevata e un’offerta limitata dalla natura fisica della città. Milano paga anche per il suo successo e per l’incapacità delle altre parti d’Italia di attrarre giovani e creare opportunità di successo accademico e professionale.

giuseppe.timpone@investireoggi.it