Piano Casa Rivoluzionario: Perché l’Edilizia Convenzionata Conviene ai Costruttori!

Dopo il via libera del Senato, il cosiddetto Piano Casa promosso dal governo Meloni è ora legge. Sono molteplici le novità nel settore immobiliare, ma ci concentreremo principalmente sull’edilizia convenzionata, aspetto che riteniamo tra i più rivoluzionari. Questo intervento mira a rendere più accessibile l’acquisto o l’affitto di abitazioni per numerose famiglie.

Edilizia convenzionata: dettagli del Piano Casa

Il decreto, ora legge, stabilisce che:

• almeno il 70% delle unità abitative create nei progetti di edilizia integrata debba essere riservato all’edilizia convenzionata, ovvero a prezzi di vendita o affitto controllati;
• i prezzi di vendita o di affitto devono essere inferiori di almeno il 33% (un terzo) rispetto ai valori di mercato, come sarà specificato in un decreto successivo;
• un vincolo di durata minima di 30 anni sarà applicato agli immobili, per prevenire la loro rivendita o riaffitto a prezzi di mercato subito dopo l’acquisto iniziale;
• le famiglie che non soddisfano i requisiti per l’assegnazione di un alloggio popolare, ma che comunque trovano difficoltà a coprire i costi del mercato, possono accedere all’acquisto o all’affitto a prezzi ridotti.

  Particolare attenzione è rivolta a studenti, lavoratori pendolari e famiglie con redditi medi.

Incentivi per i costruttori

Attraverso l’edilizia convenzionata, il governo intende aumentare l’offerta di immobili a prezzi vantaggiosi per le famiglie. Questo tipo di edilizia, pur coinvolgendo capitali privati, rimane nel settore privato. Molti si chiederanno perché un costruttore dovrebbe optare per vendere o affittare a prezzi inferiori al mercato.

Ecco alcuni degli incentivi offerti dal Piano Casa:

• ai costruttori è permesso realizzare fino al 35% in più di superficie costruibile nei progetti di rigenerazione urbana (detto anche bonus volumetrico fino al 35%). Ad esempio, se una normativa permette di costruire fino a 10.000 metri quadrati, con l’edilizia convenzionata si potrebbe estendere fino a 13.500 metri quadrati. Questo aumento di superficie aiuta a compensare il minor guadagno derivante dalla vendita o affitto sotto prezzo di mercato;
• gli immobili destinati all’edilizia convenzionata possono rappresentare solo il 70% del totale venduto o affittato. Ciò significa che fino al 30% può essere commercializzato a prezzi di mercato;
• sono previste semplificazioni nelle procedure urbanistiche e autorizzative, inclusa la possibilità di utilizzare la SCIA, riducendo tempi e costi per i costruttori;
• la superficie destinata all’edilizia convenzionata non è inclusa nel calcolo della Superficie Lorda, un vantaggio significativo per gli sviluppatori;
• riduzione del 50% degli onorari notarili per gli atti di compravendita e locazione, grazie a un accordo tra il governo e la categoria dei notai.

Un potenziale cambiamento per il mercato immobiliare

L’edilizia convenzionata potrebbe rappresentare una svolta per il mercato immobiliare italiano, specialmente nelle zone ad alta densità abitativa. Sebbene i prezzi delle abitazioni non siano ovunque proibitivi in Italia, e in molte città siano addirittura diminuiti negli ultimi 20 anni, il problema abitativo persiste. È necessario rispondere alla carenza di abitazioni rispetto alla domanda.

È vero che molti centri storici sono quasi disabitati e che numerosi immobili sono inutilizzati o destinati al turismo. Tuttavia, è essenziale incentivare le ristrutturazioni e nuove costruzioni, ove possibile, per ridurre il divario esistente. L’edilizia convenzionata permette alle famiglie di accedere a case più accessibili senza che ciò comporti perdite significative per i costruttori. È chiaro che nessuno investirebbe in un’attività poco redditizia o incapace di coprire i costi. Ora, come spesso accade in Italia, il passaggio all’azione rappresenta la sfida più grande, tra normative attuative e burocrazia.

giuseppe.timpone@investireoggi.it