9,6 Milioni di Case Vuote: Il Tesoro Italiano che Potrebbe Costarci Miliardi!

Il patrimonio immobiliare italiano comprende quasi metà del totale della ricchezza delle famiglie e nel 2025 era stimato attorno ai 6.000 miliardi di euro. Con 35 milioni di abitazioni sul territorio, l’ISTAT ha calcolato che circa 9,6 milioni di queste risultano disabitate, con una media nazionale del 27%. Un numero impressionante che sembra contrastare con l’idea di un mercato immobiliare deficitario. La realtà è più complessa e sfaccettata. Inizialmente, è necessario chiarire cosa si intende per “case vuote”. Questo termine non si riferisce solo a strutture abbandonate, ma include anche immobili non utilizzati o non ancora rivalorizzati, ereditati, in attesa di vendita o ristrutturazione, occasionalmente usati da parenti o destinati a seconde case per le vacanze.

Distribuzione delle case vuote per regione

La percentuale di case vuote varia significativamente da una regione all’altra. Di seguito una tabella riassuntiva:

Migrazione da Sud a Nord e impatti economici locali

La percentuale varia dal 20% della Lombardia al 50% della Valle d’Aosta. In generale, le percentuali più alte si registrano nel Sud. Le ragioni di tale diversità sono molteplici. Innanzitutto, è noto che numerosi abitanti del Sud migrano verso il Nord, un fenomeno che si riflette anche nella crisi del mercato immobiliare del Sud, dove l’offerta di abitazioni supera la domanda.

Al contrario, nel Nord la domanda di abitazioni è generalmente alta, soprattutto in aree densamente popolate come Milano o Bologna. Inoltre, molte aree del Sud possono vantare immobili utilizzati per il turismo (sia di mare che di montagna) o come seconde case per le vacanze. Data anche la minore valutazione di mercato, non è raro che tali proprietà diventino una fonte di reddito aggiuntivo per molte famiglie. Nel Nord, dove già è difficile acquistare la prima casa, è meno probabile che le famiglie investano in una seconda abitazione da tenere vuota per parte dell’anno.

Pochi figli e molti immobili

La questione delle case vuote in Italia è anche legata a dinamiche socio-demografiche. Le generazioni passate, cresciute durante il boom economico, hanno investito massicciamente in immobili come protezione dai picchi di inflazione. Tuttavia, nelle ultime due generazioni, il numero medio di figli per famiglia è drasticamente diminuito. Di conseguenza, abbiamo un trasferimento di proprietà immobiliari verso un numero sempre minore di persone, che spesso possiedono già un immobile. Queste eredità risultano spesso eccessive rispetto alle necessità attuali.

Se lavorate nel settore immobiliare, probabilmente avrete sentito più di un cliente esprimere il desiderio di vendere per non “lasciare pensieri ai figli”. Questo è indicativo del periodo che stiamo vivendo.

Il rischio di un asset illiquido in caso di necessità

Qui emerge il paradosso. Ereditare un immobile dovrebbe essere motivo di gioia, ma ultimamente spesso si trasforma in una fonte di preoccupazione per un patrimonio immobilizzato in un asset illiquido. Considerate che le seconde case richiedono il pagamento dell’IMU e altre spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria (adeguamenti normativi in materia di sicurezza ed efficienza energetica, ecc.). Se le condizioni dell’immobile non sono ottimali, il rischio di abbandono e degrado è elevato. Quante aree dei centri storici italiani stanno cadendo a pezzi, con problemi di sicurezza e decoro pubblico?

Crollo dei prezzi per le case usate

Spesso non si tratta di trascuratezza, ma di una mancanza di convenienza economica. Ereditare una rovina valutata 50.000 euro, cui occorrono altrettanti per renderla almeno presentabile per una vendita o abitabile per un affitto, può rappresentare un grosso problema. Se non si dispone delle risorse necessarie, l’immobile rimane in quello stato e nessuno lo acquista, anche a prezzi molto bassi, a causa dei costi, dei tempi e dei rischi legati alla ristrutturazione. Questo aiuta a spiegare il tracollo dei prezzi medi delle abitazioni in Italia negli ultimi decenni. Di seguito, i prezzi medi delle abitazioni tra il 2010 e il 2025, distinti per abitazioni nuove e usate.

Case vuote e difficoltà di accesso al credito

Come potete vedere, dopo i cali significativi ci sono state delle riprese, ma sono principalmente riconducibili a un adeguamento all’inflazione. Nei 15 anni presi in esame, i prezzi delle abitazioni nuove sono aumentati di quasi il 31%, mentre quelli delle abitazioni usate hanno subito una svalutazione dell’11%. Considerando l’inflazione, i prezzi delle nuove costruzioni sono rimasti sostanzialmente stabili, mentre quelli delle abitazioni usate hanno subito una diminuzione del 41%. Nonostante queste siano medie nazionali, che non riflettono necessariamente le dinamiche locali, il quadro che emerge è chiaro: il mercato immobiliare si mantiene grazie alle nuove costruzioni, sebbene queste siano state poche negli ultimi anni.

Le case più vecchie, spesso vuote, deprimono il mercato e indicano un problema complesso da risolvere, aggravato in molti casi dalla difficoltà di accesso al credito bancario. Di conseguenza, gran parte della nostra ricchezza risulta solo teorica nel breve e medio termine. In pratica, è come se non esistesse.

giuseppe.timpone@investireoggi.it