Dubai, con oltre 4 milioni di abitanti, era considerata una roccaforte per i benestanti fino a recentemente. Tuttavia, il conflitto tra USA, Israele e Iran ha alterato drasticamente la situazione. Gli attacchi di rappresaglia da Teheran, con grattacieli in fiamme e allarmi antimissile attivati, hanno creato un clima di instabilità geopolitica. Questo scenario ha particolarmente favorito Milano nel suo già esclusivo mercato immobiliare.
Il mercato immobiliare di Milano riceve un nuovo slancio dai ricchi esteri
Qual è la connessione tra l’emirato e la capitale lombarda? Dubai ospita circa 120.000 milionari, di cui più di 80.000 risiedono nell’emirato, inclusi una ventina di miliardari, con l’85% di questi che sono stranieri.
Per decenni, gli Emirati Arabi Uniti hanno offerto un rifugio sicuro per i ricchi di tutto il mondo, con vantaggi come bassa tassazione e alta qualità della vita. Tuttavia, il modello di Dubai è stato messo alla prova dalla guerra con l’Iran. Il futuro dirà se i cambiamenti saranno permanenti, ma a Milano si nota già un aumento nella domanda di immobili da parte di ricchi stranieri, molto grazie alla cosiddetta “flat tax”. Questa tassa prevede un’imposta fissa di 300.000 euro per i non residenti per almeno 9 degli ultimi 10 anni, applicabile sui redditi prodotti all’estero per un massimo di 15 anni, con un extra di 50.000 euro per ogni familiare a carico.
Flat tax aumentata, ma ancora vantaggiosa
Si era temuto che la Legge di Bilancio del 2026 avrebbe potuto disincentivare questo regime, introdotto nel 2017. Inizialmente, l’imposta era di soli 100.000 euro (25.000 euro per familiare a carico), ma l’attuale governo Meloni ha raddoppiato questi importi fino al 2025. Nonostante l’aumento, il numero di beneficiari continua a crescere, con una stima che supera le 4.000 persone, e si prevede che raggiungerà presto le 5.000.
Sebbene la “flat tax” sia applicabile in tutta Italia, la metà dei ricchi stranieri sceglie di acquistare immobili a Milano. La città è considerata la più “europea” tra le grandi città italiane e si trova in una posizione strategica vicino a Francia e Germania, oltre ad essere un importante centro finanziario con un mercato immobiliare molto attraente.
Prezzi delle case a Milano già elevati
Secondo la stampa internazionale, la fuga dei ricchi da Dubai sta beneficiando Milano, dove i prezzi degli immobili sono già superiori alla media nazionale. All’estero, questi prezzi sono spesso considerati ancora accessibili. A marzo, il prezzo medio di un immobile a Milano era di 5.192 euro al metro quadrato, contro i 1.891 euro della media nazionale, con un affitto mensile di 23,30 euro al metro quadrato rispetto a 14,80 euro.
Analizzando i dati, l’investimento immobiliare a Milano risulta meno conveniente rispetto alla media nazionale, con un rendimento del 5,4% contro il 9,4%. Questo indica che i prezzi di vendita sono estremamente elevati, più che i costi degli affitti.
L’arrivo potenziale di centinaia di ricchi da Dubai potrebbe preoccupare ulteriormente i residenti milanesi che vivono in affitto e desiderano acquistare una casa. Sebbene il reddito medio pro-capite a Milano sia superiore alla media italiana, non è sufficiente per permettere alle famiglie di mantenere un adeguato potere d’acquisto. Con un reddito familiare netto di 65.000 euro nel 2025 e un tasso di risparmio medio dell’8,5%, una famiglia milanese può risparmiare abbastanza per acquistare poco più di 1 metro quadrato all’anno.
La fuga da Londra beneficia l’Italia
A livello nazionale, un reddito netto medio di 39.500 euro e un tasso di risparmio del 8,2% permettono a una famiglia di risparmiare abbastanza per acquistare circa 1,70 metri quadrati. Questi dati mostrano che, nonostante i ricchi stranieri siano benvenuti a Milano per chi lavora nel settore immobiliare, lo sono meno per le famiglie locali. Il vantaggio fiscale italiano è stato amplificato dalla situazione deteriorata nel Regno Unito, dove il regime “non dom” è stato progressivamente smantellato, causando la fuga di milionari e miliardari e un calo delle entrate fiscali.
Il mercato immobiliare milanese trainato da ricchi in cerca di cultura
La situazione nel Regno Unito è così grave che il cancelliere Rachel Reeves ha proposto di fare marcia indietro, creando tensioni all’interno del suo partito. A Milano, i ricchi possono contare su uno stile di vita invidiabile in Europa e un’offerta di immobili di lusso. Il governo Meloni ha triplicato l’imposta fissa in pochi anni, ma ha anche ridotto l’IVA sulle opere d’arte dal 22% al 5%, rendendo l’Italia ancora più attraente per gli acquisti di arte, stimolando l’interesse di stranieri facoltosi.
A Milano, l’indotto socio-culturale continua a crescere, arricchendo l’economia cittadina e rendendo i prezzi delle case proibitivi per i residenti, che si spostano sempre più nelle periferie mentre il centro si riempie di stranieri ricchi in cerca di alternative al maltempo di Londra e alle tensioni a Dubai.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
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