Scopri come Usufruire del Superbonus: Valido solo per la Prima Cessione!

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la Risposta n. 137/2025 rilasciata il 20 maggio, ha precisato che la vendita di un immobile che ha beneficiato del super sisma-bonus da parte di un’impresa costruttrice non comporta la generazione di una plusvalenza legata al superbonus.

La plusvalenza legata al superbonus si verifica solamente in occasione del primo trasferimento oneroso dell’immobile, a condizione che i lavori di ristrutturazione siano stati completati non oltre dieci anni prima, e non si applica ai trasferimenti successivi del medesimo bene.

Nel caso specifico in esame, il richiedente ha venduto l’immobile per il quale ha ottenuto il Superbonus, avendolo acquistato dall’impresa che ha eseguito gli interventi di mitigazione del rischio sismico attraverso la demolizione e ricostruzione di un intero fabbricato.

Se il nuovo proprietario procede alla rivendita dell’immobile entro dieci anni, non è soggetto a tassazione, a meno che non si verifichino le condizioni ordinarie di plusvalenza immobiliare (art. 67, lett. b del TUIR).

In sostanza, la plusvalenza legata al superbonus si estingue con il primo atto di vendita e non si applica a eventuali trasferimenti successivi.

Che cos’è la plusvalenza superbonus e perché è importante

Il termine plusvalenza superbonus si riferisce alla nuova imposizione fiscale sulle plusvalenze generate dalla vendita di immobili ristrutturati con gli incentivi del 110 % (ora al 70 %), come previsto dalla Legge di Bilancio del 2024.

A partire dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze ottenute dalla vendita di tali immobili entro dieci anni dalla conclusione dei lavori rientrano nella categoria dei “redditi diversi” (art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR):

• l’aliquota applicata è quella ordinaria IRPEF, ma è possibile optare per un’imposta sostitutiva del 26 %;
• sono esclusi gli immobili ereditati e quelli utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del tempo.

L’obiettivo è prevenire le speculazioni immobiliari: chi ristruttura utilizzando fondi pubblici e rivende rapidamente un immobile ristrutturato deve restituire allo Stato una parte del guadagno.

Nel dibattito fiscale e immobiliare, l’argomento della plusvalenza superbonus è diventato centrale.

Le direttive operative della Risposta 137/2025 dell’Agenzia delle Entrate. Un’unica tassazione, al primo passaggio

Il caso analizzato dall’Agenzia riguarda un contribuente che ha acquistato un appartamento “antisismico” dall’impresa costruttrice, beneficiando del Super-Sismabonus attraverso la cessione del credito.

Ora, desiderando rivendere l’immobile, il contribuente teme l’applicazione della plusvalenza superbonus.

L’Agenzia ha ricostruito la normativa come descritto sopra e ha concluso:

• Ambito soggettivo – la plusvalenza aumentata si applica solo se il venditore (o gli aventi diritto) ha effettivamente realizzato i lavori agevolati, non se li ha acquisiti tramite acquisto.
• Ambito temporale – i dieci anni si contano solo dalla fine dei lavori alla prima cessione; le vendite successive non scatenano l’imposta speciale.
• Neutralità della cessione del credito – la cessione del credito del Super-Sismabonus non influisce sulla generazione della plusvalenza superbonus.

Rinvio alla normativa generale – se l’immobile viene rivenduto entro cinque anni e non è stato usato come abitazione principale, si applica la plusvalenza ordinaria (art. 67, lett. b), non quella superbonus.

Cosa significa per chi compra o vende oggi

La chiarificazione fornita dalla risposta n°137/2025 sull’imposta sulla plusvalenza superbonus dell’Agenzia modifica significativamente il modo in cui si interpretano le clausole di un compromesso o si pianifica la rivendita di un immobile ristrutturato con il 110%.

Chi acquista un immobile ristrutturato con il superbonus da un’impresa può finalmente respirare sollevato: non dovrà pagare la plusvalenza superbonus in caso di futura vendita.

Tuttavia, ciò non implica una totale libertà: se l’immobile viene rivenduto entro cinque anni dall’acquisto e non è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte di quel tempo, rimane in vigore la normativa ordinaria sulla plusvalenza immobiliare, con tassazione IRPEF o imposta sostitutiva al 26%.

La programmazione diventa quindi cruciale: chi acquista oggi deve considerare attentamente il periodo dei cinque anni in relazione ai propri piani familiari, sapendo che il vantaggio fiscale del Superbonus non sarà più applicabile.

Infatti, l’Agenzia delle Entrate ha concluso la risposta affermando che:

Resta valido che, se l’immobile viene venduto prima del termine di cinque anni dall’acquisto e non è stato utilizzato come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, l’eventuale plusvalenza realizzata in tale occasione costituisce reddito ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett.b) del TUIR, determinato secondo l’articolo 68 successivo.

Riassunto

• Solo il primo trasferimento è rilevante – La plusvalenza superbonus si verifica (se si verifica) solo in riferimento alla prima cessione, sempre che non sia stata ottenuta nell’esercizio di attività commerciali o professionali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice; le vendite successive non la generano, fatte salve le ipotesi di interposizione fittizia ex art.37 del DPR 600/1973.
• Se a vendere è un’impresa nell’esercizio della sua attività, come nel caso della risposta n°137, non c’è plusvalenza superbonus neanche per la prima cessione;
• Dieci anni dal termine dei lavori – La finestra rimane valida, ma vale solo per chi ha effettuato gli interventi agevolati.
• Aliquota o sostitutiva al 26 % – Il venditore originario può optare per l’imposta sostitutiva; chi compra e poi rivende non ne ha bisogno.
• Cessione del credito neutra – L’opzione di cedere il credito non influisce sull’applicazione o meno della tassazione maggiorata.
• Resta la plusvalenza “ordinaria” – Se la rivendita avviene entro cinque anni e l’immobile non è abitazione principale, si applica l’art. 67, lett. b) TUIR, ma non la plusvalenza superbonus.