Perché i Titoli di Stato Stanno Rivoluzionando il Mercato Immobiliare? Scopri il Confronto!

Il rendimento del settore abitativo in Italia ha visto un incremento al 9,7% nel secondo trimestre di quest’anno, rispetto al 9,4% del trimestre precedente, anche se leggermente inferiore al 9,8% dello stesso periodo dell’anno scorso. Investire in immobili sembra quindi leggermente più vantaggioso, secondo l’analisi di Idealista, il principale portale immobiliare del paese. Contemporaneamente, i BTp hanno registrato un rendimento medio lordo del 3,9%. Questi due aspetti, come vedremo, sono interconnessi.

Investimenti immobiliari nei principali centri urbani italiani

Le città capoluogo di provincia che hanno mostrato i maggiori rendimenti sono Trapani con l’11,2%, Biella con il 10,7% e Catanzaro con il 10,2%. Anche Reggio Calabria e Ragusa hanno registrato rendimenti in doppia cifra, rispettivamente del 10,1%. Tra le metropoli, Catania, Perugia e Messina hanno rendimenti tra il 9,6% e il 9,9%. Seguono Palermo con l’8,4%, Genova con l’8% e Torino con il 7,6%.

Roma presenta un rendimento del 6,9%, Bologna del 7,4%, Napoli del 7,5% e Milano del 5,4%. Le minori redditività si trovano a Bolzano (3,6%), Siena (4,9%) e Trento (5,2%).

Ma cosa intendiamo esattamente per redditività nel contesto degli investimenti immobiliari? Si tratta del rapporto tra i prezzi di locazione e quelli di acquisto. Per esempio: se acquisto un immobile a 150.000 euro e lo affitto a 6.000 euro all’anno (500 euro al mese), il mio rendimento lordo sarà del 4% (6.000/150.000 euro). Questo dimostra come le città con i costi immobiliari più elevati presentino spesso rendimenti inferiori, un paradosso svelato da Idealista. Gli affitti nelle città come Roma e Milano, nonostante siano alti, non tengono il passo con i costi di acquisto degli immobili, indicando la difficoltà dei proprietari di trasferire questi costi sugli inquilini.

Per esemplificare, un appartamento a Milano a giugno aveva un prezzo medio di 5.165 euro al metro quadrato, con un canone di locazione di 23,30 euro al mese. Se la redditività fosse stata del 10%, come in molte città del Sud, un immobile di 100 metri quadrati avrebbe dovuto essere affittato per oltre 4.300 euro al mese, una cifra insostenibile per la maggior parte del mercato. Di conseguenza, i proprietari si accontentano di affitti relativamente più bassi.

Investire in BTp come asset “senza rischio”

Come possono essere considerati gli investimenti immobiliari un’alternativa ai BTp? I titoli di stato sono visti come un capitale “senza rischio”. È bene però prendere questa affermazione con cautela, poiché non esiste un investimento completamente privo di rischi. Un aumento nei rendimenti dei BTp significa che i possessori di capitali possono guadagnare di più senza fare nulla. Al contrario, l’acquisto di una casa implica non solo oneri burocratici, ma anche rischi vari, come la scoperta di problemi strutturali o la necessità di affrontare spese di manutenzione, oltre al rischio di inquilini morosi.

Effetto IMU e altre tasse

Quando si parla di un rendimento immobiliare vicino al 10% in Italia, non si deve pensare di incassare effettivamente 10 euro su ogni 100 euro investiti.

Questo è un dato lordo, prima delle tasse. L’IMU può ridurre il rendimento di almeno l’1%, con un impatto maggiore nel Sud dove i valori immobiliari sono più bassi. Inoltre, bisogna considerare l’imposta sui canoni di locazione, che varia a seconda della scelta tra cedolare secca e imposizione ordinaria, con aliquote che vanno dall’11% al 43%.

Chi possiede un capitale non aspetta necessariamente che i rendimenti dei BTp eguaglino quelli degli immobili per decidere di investire. I titoli di stato offrono vantaggi fiscali, come una tassazione del 12,50% sui rendimenti, esenzione dalle tasse di successione e esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro. Offrono anche la tranquillità di un investimento passivo, senza la necessità di gestire problemi immobiliari o inquilini morosi.

Confronto tra investimenti in immobili e BTp

Riprendendo l’esempio precedente: 150.000 euro investiti nell’acquisto di un immobile e 6.000 euro di canone annuale. Con l’IMU a 800 euro e la cedolare secca al 21%, i canoni netti si riducono a 4.740 euro all’anno, e il rendimento netto dopo l’IMU è di 3.940 euro, pari al 2,6%. Bisogna considerare anche le spese di ristrutturazione, il rischio di morosità e i possibili costi assicurativi. Di conseguenza, per rendere attraente l’investimento in BTp rispetto agli immobili, può essere sufficiente che i primi offrano rendimenti modesti, ma accettabili, soprattutto quando i rendimenti di mercato aumentano e, con essi, anche il costo dei mutui, rendendo l’investimento immobiliare meno conveniente e più rischioso.

giuseppe.timpone@investireoggi.it